Proses transaksi hartanah melibatkan bayaran muka, bayaran titik tengah, dan baki harga belian, diikuti dengan pemindahan pemilikan rasmi melalui pendaftaran. Adalah penting untuk menyemak hak dalam urus niaga hartanah melalui pendaftaran tanah, dan merangka kontrak dengan teliti untuk mengelakkan pertikaian.
Hak untuk mengawal sesuatu objek dipanggil hak harta, yang merangkumi hak penghunian, pemilikan, piagam, gadai janji, dsb. Hartanah pada umumnya lebih mahal daripada harta tak alih, jadi transaksi yang melibatkan hartanah lebih berhati-hati dan menyusahkan. Sebagai contoh, apabila membeli atau menjual apartmen, pembeli biasanya membayar wang muka kira-kira 10% daripada harga belian kepada penjual. Kebiasaannya, bayaran pendahuluan juga bertindak sebagai penalti, jadi pembeli boleh mengenepikannya dan penjual boleh membatalkan kontrak secara unilateral dengan meminta dua kali ganda jumlah. Anda juga boleh membayar bahagian tambahan daripada baki 90%, yang dipanggil wang bersungguh-sungguh. Setelah wang bersungguh-sungguh dibayar, kontrak tidak boleh dibatalkan secara unilateral. Pembayaran baki harga belian kemudiannya dimuktamadkan, dan pembeli menerima dokumen daripada penjual, termasuk surat ikatan. Pada ketika ini, kontrak jualan dianggap lengkap, dan ia masih perlu didaftarkan.
Maklumat mengenai hak hartanah dimasukkan ke dalam daftar mengikut undang-undang, dan proses memasukkannya ke dalam daftar atas permintaan pihak atau kemasukan itu sendiri dipanggil pendaftaran. Organisasi daftar berpusat pada harta, bukan pemilik, dan hanya ada satu daftar untuk satu harta. Pada dasarnya, tidak boleh ada pemilikan berasingan bahagian atau komponen sesuatu objek, dan tidak boleh ada satu tajuk yang meliputi beberapa objek. Dalam kes apartmen, sebagai contoh, terdapat hanya satu daftar untuk apartmen, dan halaman tajuk mengandungi maklumat seperti alamat apartmen dan keadaan bangunan, dan halaman muka depan mengandungi maklumat tentang penciptaan atau perubahan. pemilikan apartmen. Jika terdapat sebarang bebanan bukan hak milik, seperti pajakan atau gadai janji, ia akan disenaraikan dalam subbahagian.
Adalah penting untuk memastikan bahawa surat ikatan itu menggambarkan tajuk sebenar, kerana urus niaga bergantung pada pendedahan ini. Sebab baharu pendaftaran, seperti pertukaran pemilikan melalui penjualan atau pembelian, dipanggil pendaftaran kemasukan, seperti pemindahan pemilikan atau pendaftaran gadai janji. Di samping itu, jika disahkan bahawa pendaftaran yang lengkap tidak konsisten dengan hubungan undang-undang sebenar disebabkan ralat dalam permohonan, anda boleh memohon pendaftaran untuk membetulkannya. Ini dipanggil pendaftaran pembetulan. Pendaftaran pembetulan boleh menjadi pendaftaran yang membetulkan hartanah atau tanda orang berdaftar, atau ia boleh menjadi pendaftaran yang membetulkan hak itu sendiri, seperti pendaftaran gadai janji yang diperbetulkan oleh pendaftaran piagam.
Sebagai peraturan am, permohonan pendaftaran hendaklah dibuat secara bersama oleh pemegang hak dan perakam untuk memastikan kesahihan pendaftaran. Pemegang hak merujuk kepada orang yang akan ditambah ke dalam daftar sebagai pemegang hak baharu, dan perakam merujuk kepada orang yang pada asalnya direkodkan sebagai pemegang hak. Pendaftaran di bawah kontrak pembelian dan penjualan pangsapuri juga mesti dipohon secara bersama oleh pembeli dan penjual. Ramai orang beranggapan bahawa pembeli memohon untuk pendaftaran, tetapi ini hanya kerana adalah perkara biasa bagi pembeli untuk memberi kuasa kepada penjual untuk memohon pendaftaran.
Terdapat dua prinsip yang menentukan keberkesanan pendaftaran Prinsip bahawa pertukaran hak milik tidak berkesan seperti antara pihak-pihak, dan juga berhubung dengan pihak ketiga, jika ia tidak didedahkan dikenali sebagai res judicata. Sebaliknya, prinsip bahawa perubahan dalam hak air adalah sah antara pihak-pihak setelah kontrak dimuktamadkan, tetapi kesan perubahan dalam hak air tidak boleh dituntut terhadap pihak ketiga jika pendedahan tidak dibuat dipanggil counter-requirementism. . Sistem perundangan kami adalah berdasarkan prinsip bahawa pemilik harta itu memperoleh hak milik apabila nama itu dimasukkan dalam daftar.
Adalah sangat penting untuk menyemak tajuk transaksi hartanah melalui daftar surat ikatan. Daftar surat ikatan menyatakan dengan jelas pemilikan, gadai janji, pegangan pajakan dan hak-hak lain harta itu dan harus diperiksa dengan teliti sebelum membuat perjanjian jual beli atau pajakan. Selain itu, adalah perlu untuk menyemak keadaan sebenar harta tersebut berdasarkan kandungan daftar bagi memastikan tiada keabnormalan. Sebagai contoh, jika surat ikatan mengatakan bahawa tidak ada gadai janji pada harta itu, tetapi sebenarnya ada, ia boleh sangat merosakkan pembeli. Oleh itu, menyemak surat ikatan adalah penting dalam transaksi hartanah untuk memastikan transaksi yang stabil dan selamat.
Selain itu, kontrak memainkan peranan penting dalam urus niaga hartanah. Ia harus menyatakan dengan jelas harga pembelian, jadual pembayaran, bila surat ikatan akan dipindahkan, dan syarat untuk membatalkan kontrak. Ini akan membantu mengelakkan sebarang pertikaian yang mungkin timbul kemudian hari. Adalah idea yang baik untuk mendapatkan bantuan undang-undang semasa merangka kontrak, terutamanya jika ini kali pertama anda membeli, menjual atau menyewa. Urus niaga hartanah melibatkan jumlah wang yang besar, jadi penting untuk mengikuti semua prosedur dan menyemak semuanya dengan teliti.
Pendaftaran hartanah adalah lebih daripada sekadar rekod hak awam; mereka juga berfungsi untuk menjamin kredibiliti sosial. Untuk mengekalkan kredibiliti mereka, pendaftar mesti mengesahkan dengan teliti kesahihan maklumat yang diberikan dalam permohonan untuk pendaftaran dan dokumen yang disertakan. Ini meningkatkan kredibiliti pendaftaran dan memastikan keselamatan urus niaga hartanah. Di samping itu, pendaftaran adalah elektronik dan boleh diakses dengan mudah melalui internet, membenarkan sesiapa sahaja untuk menyemak tajuk hartanah pada bila-bila masa mereka perlu.
Dalam urus niaga hartanah, rakaman adalah proses penting yang secara rasmi merekodkan perubahan dalam pemilikan dan hak lain. Ia memastikan keselamatan transaksi dan melindungi hak dan kepentingan pemegang hak. Dengan memahami dan mengikuti proses pendaftaran dengan betul, anda boleh merealisasikan transaksi hartanah yang stabil dan boleh dipercayai.
